舊樓加裝電梯全解析

一、舊樓加裝電梯的背景與意義

隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，大家對(duì)居住環(huán)境的追求日益提升。有電梯加成的樓房居住起來(lái)會(huì)更加舒適，因此越來(lái)越多的舊房子用戶有了加裝電梯的規(guī)劃。特別是在一些老舊小區(qū)，居住的老年人較多，爬樓梯成為了一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，加裝電梯對(duì)于提升居民的生活質(zhì)量、方便老年人出行具有重要意義。它不僅解決了居民上下樓的難題，還能增加房屋的價(jià)值，改善小區(qū)的整體環(huán)境和品質(zhì)。同時(shí)，從城市發(fā)展的角度來(lái)看，舊樓加裝電梯也是城市更新和適老化改造的重要舉措，有助于提升城市的宜居性和包容性。

二、舊樓加裝電梯的政策支持

國(guó)家目前對(duì)老小區(qū)裝電梯有一定的政策支持，以30多年的老房子為例，政府會(huì)出資對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造。這些改造從基礎(chǔ)、完善以及升級(jí)三個(gè)方面展開(kāi)。其中，完善改造就包括給老房子加裝電梯，以提升相應(yīng)房產(chǎn)的居住便利性。此外，不同地區(qū)也出臺(tái)了具體的政策來(lái)推動(dòng)舊樓加裝電梯工作。例如南通出臺(tái)新政，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)工作體系，由住建部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，財(cái)政、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)分工協(xié)作。街道和社區(qū)負(fù)責(zé)政策宣傳、民意協(xié)調(diào)等具體工作，并組建志愿者隊(duì)伍提供指導(dǎo)服務(wù)。業(yè)主還可提取住房公積金支付分?jǐn)傎M(fèi)用，并鼓勵(lì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)等方式保障后續(xù)運(yùn)維。政府將從補(bǔ)貼中計(jì)提部分資金作為專(zhuān)項(xiàng)維修基金，同時(shí)鼓勵(lì)加裝帶有智能視頻的電梯遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、AI阻車(chē)系統(tǒng)，提升安全管理水平。

三、舊樓加裝電梯的業(yè)主意見(jiàn)協(xié)調(diào)

（一）業(yè)主同意比例要求

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。一般來(lái)說(shuō)，只要在商討之后能取得三分之二以上的樓房住戶同意，就可以進(jìn)行施工。為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，最好在商討完之后擬定一份內(nèi)部協(xié)議，由同意加裝電梯的業(yè)主進(jìn)行簽字確認(rèn)。

（二）處理一樓業(yè)主反對(duì)意見(jiàn)

一樓不同意裝電梯不一定能阻止裝電梯，需綜合考量。若一樓業(yè)主的反對(duì)意見(jiàn)未達(dá)到法定比例，則不能阻止電梯加裝。但如果一樓業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)并引發(fā)群體事件或法律訴訟，表明問(wèn)題已較嚴(yán)重，應(yīng)及時(shí)尋求法律專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助解決。具體操作如下：

1. 協(xié)商階段：明確加裝電梯的法律依據(jù)和程序，與一樓業(yè)主深入溝通，了解其訴求，提出合理的補(bǔ)償或替代方案。例如，可以給予一樓業(yè)主一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，或者在其他方面提供便利，如改善一樓的采光、通風(fēng)條件等。
2. 調(diào)解階段：邀請(qǐng)具有公信力的第三方進(jìn)行調(diào)解，如社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司或電梯安裝公司，共同商討解決方案。第三方可以從客觀的角度出發(fā)，協(xié)調(diào)各方利益，促進(jìn)問(wèn)題的解決。
3. 訴訟階段：若協(xié)商和調(diào)解均無(wú)果，可依法向人民法院提起訴訟，由法院根據(jù)事實(shí)和法律作出裁決。在訴訟過(guò)程中，應(yīng)準(zhǔn)備充分的證據(jù)材料，如加裝電梯的合法手續(xù)、業(yè)主表決結(jié)果等，以支持自己的主張。同時(shí)，也應(yīng)尊重法院的裁決結(jié)果，依法履行相關(guān)義務(wù)。

四、舊樓加裝電梯的流程步驟

（一）組建籌備團(tuán)隊(duì)與前期摸底

以幢為單位成立增設(shè)電梯管理小組，通過(guò)授權(quán)委托書(shū)選舉業(yè)主代表，組建“加裝電梯籌備委員會(huì)”。專(zhuān)業(yè)人員會(huì)對(duì)住宅樓進(jìn)行預(yù)判，看是否符合裝梯條件。比如樓棟要是4層及以上的多業(yè)主無(wú)電梯住宅，電梯不能侵占市政道路空間，若占用居民出行通道，剩余通道寬度至少要保證1.5米，過(guò)機(jī)動(dòng)車(chē)則至少4米寬。同時(shí)，對(duì)樓內(nèi)業(yè)主進(jìn)行前期摸底，了解哪些業(yè)主受裝梯影響大，以及是否有比較好的解決方案。

（二）確定方案與簽約協(xié)商

和電梯公司簽約，確定設(shè)計(jì)方案。業(yè)主代表帶著相關(guān)材料，如加建電梯同意書(shū)、業(yè)主集體授權(quán)的委托書(shū)等（文件需有2/3以上業(yè)主簽字同意，簽字業(yè)主房屋面積占住宅樓總面積2/3以上，即“雙2/3”），找到具有資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)單位討論電梯增設(shè)方案。目前常見(jiàn)的電梯類(lèi)型有混凝土結(jié)構(gòu)、玻璃鋼結(jié)構(gòu)以及“積木式”電梯。如果樓房自帶電梯井但一直沒(méi)修建電梯，就不需要建設(shè)工程規(guī)劃許可。在向電梯公司交報(bào)建費(fèi)前，務(wù)必要先申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可，避免因住宅樓不符合裝梯條件導(dǎo)致費(fèi)用“打水漂”。

（三）報(bào)建審批

業(yè)主們討論通過(guò)電梯公司的設(shè)計(jì)方案后，沒(méi)有電梯井的樓房需“報(bào)建”。

1. 所在地街道辦審批：業(yè)主代表需要自己手寫(xiě)《增設(shè)電梯證明》并簽名，街道辦蓋章確認(rèn)。
2. 廣州市國(guó)土資源與規(guī)劃審批：電梯公司要準(zhǔn)備設(shè)計(jì)圖紙和平面規(guī)劃圖；業(yè)主代表需要填寫(xiě)《申請(qǐng)函》以及《廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃立案申請(qǐng)表》，《申請(qǐng)函》中要說(shuō)明申請(qǐng)辦理事項(xiàng)的基本情況、辦理原因、基本要求和其他需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)；提供《加建電梯同意書(shū)》《加裝電梯設(shè)計(jì)方案》和《費(fèi)用分?jǐn)偡桨浮?，兩份?shū)面文件是需要“雙2/3”業(yè)主簽字和“按手印”同意的，費(fèi)用分?jǐn)偡桨咐飫t包括工程預(yù)算及籌集方案、維護(hù)保養(yǎng)方式及分?jǐn)偡桨负蛯?duì)相關(guān)利益受損方的資金補(bǔ)償方案。符合要求后進(jìn)行批前公示，全面征詢?cè)鲈O(shè)電梯利害關(guān)系人的意見(jiàn)，公示期不少于20天。之后辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并向街道辦和消防部門(mén)備案。

（四）施工安裝

1. 批后公示：除了批前公示，在電梯施工期間，還需要進(jìn)行批后公示，標(biāo)明工程內(nèi)容和施工時(shí)間。但期間若還有業(yè)主提出異議，則是沒(méi)有效力的。
2. 辦理電梯使用登記：向區(qū)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)辦理電梯使用登記。安裝電梯中可能會(huì)遇到電線、電話線、光纖等線路阻礙，需有關(guān)部門(mén)遷移線路。同時(shí)，電力、燃?xì)狻⑺畡?wù)、通信等管線單位要主動(dòng)配合、強(qiáng)化施工協(xié)同，減少對(duì)居民日常生活的影響。

（五）交付驗(yàn)收與后期管理

確定使用管理者和維保機(jī)構(gòu)，保證日常管理、維護(hù)。每部電梯在投入使用前還需區(qū)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)辦理電梯使用登記。電梯竣工驗(yàn)收后，業(yè)主可按程序申請(qǐng)?zhí)崛》课菥S修資金、住房公積金。業(yè)主需委托物業(yè)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)，政府也會(huì)從補(bǔ)貼中計(jì)提部分資金作為專(zhuān)項(xiàng)維修基金。

五、舊樓加裝電梯的費(fèi)用問(wèn)題

（一）費(fèi)用構(gòu)成

舊樓加裝電梯的費(fèi)用主要包括工程預(yù)算、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝費(fèi)用、管線遷移費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用等。不同類(lèi)型的電梯和不同的加裝方案，費(fèi)用會(huì)有所差異。例如，混凝土結(jié)構(gòu)的電梯相對(duì)成本較高，而“積木式”電梯可能在安裝速度和成本上有一定優(yōu)勢(shì)。

（二）費(fèi)用分?jǐn)偡桨?/h3>

費(fèi)用分?jǐn)偡桨甘羌友b電梯過(guò)程中需要重點(diǎn)協(xié)商的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)樓層的高低進(jìn)行分?jǐn)?，樓層越高，分?jǐn)偟馁M(fèi)用相對(duì)越多。同時(shí)，也要考慮對(duì)相關(guān)利益受損方的資金補(bǔ)償方案，如對(duì)一樓業(yè)主的適當(dāng)補(bǔ)償。費(fèi)用分?jǐn)偡桨感枰半p2/3”業(yè)主簽字和“按手印”同意。此外，業(yè)主可提取住房公積金支付分?jǐn)傎M(fèi)用，一些地區(qū)政府也會(huì)給予一定的補(bǔ)貼。

六、舊樓加裝電梯的未來(lái)展望

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和人口老齡化的加劇，舊樓加裝電梯的需求將會(huì)持續(xù)增加。未來(lái)，相關(guān)政策可能會(huì)進(jìn)一步完善和優(yōu)化，為加裝電梯工作提供更多的支持和保障。在技術(shù)方面，電梯的類(lèi)型和性能可能會(huì)不斷創(chuàng)新和提升，更加注重安全性、舒適性和智能化。同時(shí)，在加裝電梯的流程和管理上也會(huì)更加規(guī)范和高效，減少協(xié)調(diào)成本和施工對(duì)居民生活的影響。此外，加裝電梯后的后期管理和維護(hù)也會(huì)越來(lái)越受到重視，以確保電梯的長(zhǎng)期安全運(yùn)行?？傊?，舊樓加裝電梯將成為改善居民居住條件、提升城市品質(zhì)的重要舉措，為人們的生活帶來(lái)更多的便利和舒適。